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编者按
小编之前一直密切关注着农村宅基相关的法律和政策，也分享过不少案例和文章，众所周知，农村宅基地是不能转让给非本村村民的，否则宅基地转让合同会因为违反法律规定的强制性规定而无效，而合同无效的法律后果是双方互负返还义务。这些年因为城中村改造，农村土地征收等原因导致宅基地价值飙升，有不少将宅基地卖出十几二十年，甚至更长时间的村民反悔，向法院起诉请求确认宅基地转让协议无效，并要求买方返还宅基地或宅基地房，之前确实有不少法院判决予以支持，但东莞市第三法院作出的（2021）粤1973民初7578号判决确认土地转让协议无效，但地不还。一起来看看是怎么回事吧。
经典案例
基本案情：
2007年4月30日，东莞田美村的李某与薛氏兄妹签订《土地使用权转让协议书》，将一块101.4平方米的宅基地以28.3万元的价格转让。薛氏兄妹随后依法报建，盖起一栋6层、720平方米的住宅，并一直居住至今。
2021年，李某以两被告不是田美社区经济集体成员，宅基地使用权转让合同属于无效而起诉薛氏兄妹，请求确认《土地使用权转让协议书》无效；薛氏兄妹返还宅基地使用权；薛氏兄妹腾空土地上的房屋，并将房屋交付给自己，自己另行作出补偿。
法院判决结果：
一、确认原告李某与被告薛某飞、薛某星于2007年4月30日签订的《土地使用权转让协议书》无效；
二、驳回原告李凤窝的其他诉讼请求。
本案受理费2773元（已由原告李某预交），由原告李某窝负担。
法院不支持返还宅基地使用权及腾退房屋的理由：
一、按照法律规定，合同无效后法律效果需要一并处理，但在农村宅基地买卖合同案件中，为保证公平公正，应将赔偿和腾退房屋一并处理。东莞市因土地房屋的价值增幅较大，原、被告均确认案涉土地及房屋目前不涉及拆迁，而鉴定农村房屋市场价值必须有该房屋所在区域的区位补偿价，目前案涉房屋不涉及拆迁，其所在区域没有明确的区位补偿价，无法直接通过鉴定对房屋价值进行合理评估。
二、原告在庭审中一再表示其认为本案中不应处理补偿事宜，从而回避因返还土地及腾退房屋所产生的补偿被告的法律责任问题。
三、案涉宅基地买卖行为发生在2007年，双方均已履行完毕各自的义务，被告已经出资依法在案涉土地上建造了6层的房屋，并一直居住至今。原告在2021年之前从未主张过案涉土地及房屋的权利，现因其他原因违背自己自愿签订的协议，不认可出售案涉宅基地使用权的行为，目前虽法律上确认《土地使用权转让协议书》无效，但是原告的行为不符合诚实守信、公平合理的原则。
因此，法院对原告要求被告返还宅基地使用权及腾退房屋的诉讼请求，不予支持。
律师解读
小编看到本案时有些吃惊，却也真心为其判决结果点赞。在司法实践中，法院对宅基地出售后反悔案件的判决一般会考虑以下因素：
一、宅基地相关政策及法律法规
法院判决需依据现行宅基地政策和法律规定。根据规定，宅基地一般只能在本集体经济组织成员内部流转，若买受人是非本集体组织成员，合同一般会被认定无效。
但如果买卖行为发生在相关禁止性规定出台之前，且买受人已长期使用宅基地，法院可能会考虑历史因素，作出不同判决。
如果宅基地买卖已完成产权变更登记等手续，且不存在法定无效或可撤销事由，法院通常会认定交易有效，不支持反悔。
二、土地及房屋增值情况
若宅基地因城市发展、征收规划等原因价值大幅增值，出卖人反悔往往是为获取增值利益。法院判决时会考虑增值部分的归属，避免出卖人因不诚信行为获利。一般会根据双方过错程度，让出卖人对买受人进行适当补偿，或判定增值部分按一定比例分配。
三、买受人对房屋的投入与使用情况
如果买受人购买宅基地后，对房屋进行了装修、翻建或扩建，投入了大量资金和劳动，且已长期居住，法院会考虑这些因素，保护买受人的合理权益，可能不支持出卖人返还房屋的请求，或要求出卖人对买受人的投入进行补偿。
四、当事人的过错程度
一般来说，买卖双方对宅基地不能非法流转都应有一定认知，若合同无效，双方可能都有过错。但如果是出卖人因土地增值等原因主动反悔，过错程度相对较大，法院在判决时会倾向于保护无过错或过错较小的一方，要求过错方承担相应责任，如赔偿损失等。
五、补偿标准的问题
若判决返还，需先解决补偿标准的问题，合同无效双方互负返还义务，此时补偿和返还应同时履行，若无法对补偿标准作出评估，也就无法同时履行，也就无法判决。
结语
类似的案件很多，大多是基于合同无效双方互负返还义务的基本原则判决合同无效，买方返还房屋，卖方作出补偿，本案的判决充分考虑了补偿能否公平合理的问题，在无法对补偿标准作出评估的情况下对卖方反悔要求返还宅基地使用权及腾空房屋的诉请不予支持，既守住了法律底线，也维护了社会诚信与公平。
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